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小心買到瑕疵屋 讓契約寫清楚 |
| 發言人：孤少爺 |
買棟好房子、過過好日子，是許多人一輩子的夢想，但為求心安，購屋前還得事先摸清楚房子底細。除了凶宅，最常見的瑕疵屋有哪些？購屋糾紛頻傳，居間仲介的經紀人員應該如何扮演好角色？。 如何避免買到凶宅 凶宅網建構的正當性 鬼月甫過，卻帶來一些遞延效應，台灣最近有房仲業興起仿效香港架構「凶宅查詢網」供人上網查證的做法，欲蒐集近20年來台灣地區，曾涉及凶殺命案或自殺事件的凶宅資料，催生成立台灣凶宅網。 香港凶宅查詢網，從1999年起開始運作，意在協助置業人士減少於不知情下購入凶宅盤的機會，羅列的資料途徑包括報章及網民報料等，至今已逾1650宗凶宅物件，供置業人士付費查詢，其中觀塘區多年來累積的凶宅多達183件（截至2004/09），成為全港諸區之冠。遽聞台北市中山區某仲介業有意跟進，欲建構台灣版網站供消費者查詢房屋概況。對於凶宅網成立的必要性，坊間看法見仁見智，對買方是一大福音；但對凶宅持有者之賣方則極不公平；而跨買賣雙方居間仲介的業者，則認為茲事體大，將凶宅標上特殊註記，其公正公平性有待商榷，大抵持保留看法。 購屋前宜多方探聽 購屋問題頻傳，因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求調解的案例也經常可見，為了有效預防購屋糾紛，先確認屋況再交屋是絕對有必要的。 在兇殺自殺案件日益增加的今日，凶宅或鬼屋傳說有增無減，諸多屋況以凶宅最容易查證，但欠缺明確法源依據，罰責亦最不完備，即使屋主刻意隱瞞，也往往只有道義責任，而購屋者卻必須承受無止境的精神迫害。從風水論，發生命案地點可能影響個人運勢，加上一般人對兇殺事件有所忌諱，為免造成心中罣礙宜趨吉避兇。而仲介經紀人員如果「刻意隱匿事實」，雖然在刑事上不見得構成詐欺，但是一旦列入契約內，若事後發現為凶宅時，買方若要求解約，絕大多數都可以成立。為避免屋主有所隱瞞，建議買方仍應親自向鄰人或管區詢問清楚標地物的歷史背景。 合法仲介業的正確做法 雖然內政部地政司早已公布「不動產委託銷售契約書範本」附件一【不動產標的現況說明書】之第十一項：本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。惟在未徹底執行情況下，關於凶宅交易糾紛依然層出不窮。太平洋房屋行銷部協理吳癸森說，「凶宅調查」是定型化契約的一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，當然凶宅也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」（標的物現況說明書）中，例如太平洋房屋接受委託物件時，標的物現況說明書第8項次載明的內容即是凶宅屋況確認一事【標的物之專有部分（含約定專用及增建等）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死（即凶宅）之情事】，因此遇到凶宅的機率很低。買方因賣方親口表示該物件「沒有發生過自殺或任何凶殺案」而簽立買賣合約，若爾後經查詢與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣契約。 從瑕疵物件 看消費權益保障 購屋置業要小心問題屋，除了凶宅會導致購屋糾紛外，最常見的還有下列諸項瑕疵物件。 海砂屋自從在八十三年五月爆發以來，就造成不少購屋糾紛，使得一般消費者人心惶惶;而輻射屋的問題自八十一年國內第一起輻射屋在台北市廈門街的台電宿舍被發現，便引發社會關注的焦點。雖說已發現的輻射屋大都座落在台北市，其中又以七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群，但也有發現其他年份的輻射屋，甚至有輻射路的出現，徒然增加消費者的困擾。類似的購屋糾紛層出不窮，為了不使自已畢生的積蓄，化為烏有，亦或為了興訴訟，勞民傷財，消費者在購屋前，就必須處處留意，以保障住的安心。 確認屋況 購屋停看聽 一般在房地產買賣時常見的房屋瑕疵有：滲漏水、海砂屋、輻射屋、凶宅、公用徵收及有鄰損狀況等，消費者在購買房屋前，應注意所欲購的房屋是否有上述的瑕疵發生，若有則可向賣方請求減少價金或取消購買意願，以免造成日後的紛爭。對於想藉由房屋仲介業買房子而降低買賣風險的消費者而言，必須有所共識，關於物件的瑕疵，對仲介業而言是一項難以克服的風險，目前各大知名業者普遍施行的成屋履約保證，只能做到價金擔保，關於物的瑕疵擔保大多只能做到短期的水電保固。故消費者不管是否藉由房仲業購買房子，都必須留意，本文所提及的幾種房屋的瑕疵，購買前請專家做鑑定，並多熟悉房子週遭環境、多和鄰居交談以了解房屋的歷史等，為了住的安心，買的放心，花點小錢做檢測，能免掉往後的大麻煩。 滲漏水 一、消費者自行購屋者：消費者應實地去察看屋況情形，是否有浴室漏滲水或牆壁潮溼剝落等情形，最好是請水電工程人員陪同鑑定較為保險。 二、委託房仲業購屋者：消費者可向房仲業者要求提供房屋現況說明書，以確認該屋現況，是否有滲漏水情形，如果有，要如何做價金上的減少，可藉由房仲業向屋主協調。另外有些業者對此有提供水電保固服務，消費者可挑選有此項服務的業者，比較有保障。 海砂屋 所謂海砂屋：是因為混凝土品質不良，含有過量氯離子，造成的鋼筋腐蝕，會影響建物主體結構，構成居住上的威脅。而鑑定的標準是：依87/7中央標準局CNS規定，一般環境下鋼筋混凝土結構的氯離子每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤，若檢測超過其容許值就有可能是海砂屋。 ■何處可辦理檢測？ 一、消費者自行購屋者：由於消費者很難在房屋的外觀上看的出是否為海砂屋，所以建議消費者可請政府的工研院材料研究所或民間的土木技師公會(公司)做檢測，收費約四千到五千元，需費時一到二星期。 二、委託房仲業購屋者：消費者可在合約條文中，要求賣方提供經由政府認證的合格檢測鑑定單位所核發的「非海砂屋證明」，以保障購屋安全。 輻射屋 輻射屋對人體健康的影響甚巨，但它在建築物的外觀上是絕對看不出來的。一般而言，檢測輻射屋的標準值為年劑量五毫西弗，若高於此數值，就有輻射屋的嫌疑。 ■何處可辦理檢測？ 一、消費者自行購屋者:為了居住上的安心，消費者可向屋主索取「房屋無輻射污染證明」或找原子能委員會(政府單位)做免費的測試，亦有民間公司提供消費者輻射屋的測試，計費標準按坪數大小。 二、委託房仲業購屋者:消費者在確認房屋現況後，可要求屋主出具「房屋無輻射污染證明」，以為日後求償依據。若屋主沒有做此項檢測，可尋求民間檢測公司(由原能會授權委託之輻射偵測單位)檢測，以確認是否為輻射屋。 凶宅 一、消費者自行購屋者：想要知道所欲購置的房屋是否為凶宅，消費者應該多向鄰居或管區詢問，以便了解房子的歷史背景。如果該棟房屋遠低於市價，或久未有人居住，諸如此類的不尋常狀況，就要格外小心了。 二、委託房仲業購屋者：可藉由房仲業者所提供之房屋現況說明書中，得知該屋是否曾發生「非自然身故」(即凶宅)之情事，不過由於該房屋現況是由屋主所確認的，為避免屋主有隱瞞，仍應親自向鄰人或管區詢問。 公用徵收 一、消費者自行購屋者：為了解欲購的土地是否為公共設施預定地，可向各地政事務所申請該地之使用分區證明，以免房子買到後，卻又要面臨被徵收的窘況。 二、委託房仲業購屋者：可要求房仲業者，提供該地之使用分區證明，以確定欲購之房屋不是公共設施預定地。 有鄰損狀況 所謂鄰損狀況是指因不可抗力因素或人為因素導致建築物結構體受損，例如因鄰地建築施工，導致建築物龜裂、傾科等。 一、消費者自行購屋者：可由建物外觀或由鄰居口中得知，並得密切注意 房屋週圍是否有工地在施工，亦或有重大公共建設在進行。 二、委託房仲業購屋者：可要求房仲業者提供房屋現況說明書，以確認房屋是否有鄰損狀況。 民法第535條：受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。公平交易法第24條：除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。因此不管顧客有否主動詢問，居間仲介的經紀人員都應誠實詳細告知屋況。如果明知而未告知，致使客戶權益受損或客戶要求告知而故意隱瞞均應負賠償之責。 為了保障消費者權利，一般房仲業者於不動產買賣要約書及不動產購買意願書中皆明文規定，買方在簽訂要約書或意願書後，若知悉標的物有物之瑕疵，如公用徵收、海砂屋、輻射屋等，買方得取消本要約、意願書，或向賣方要求酌減買賣價金，如房仲業者明知而故意隱瞞時，並得請求損害賠償。另外，買方在簽約後交屋前，若發現標的物有瑕疵，得解除其契約或向賣方要求酌減買賣價金。 購屋時常見之瑕疵屋 發生原因 物之瑕疵種類 房仲業有無提供服務 消費者自保法 漏水屋 價值與效用瑕疵 有; 水電保固 應實地勘查，並請水電工程公司檢測 海砂屋 價值與效用瑕疵 無提供保證，由賣方負告知義務 購屋前，請屋主提出「非海砂屋證明」，或請土木技師公會檢測 輻射屋 價值與效用瑕疵 無提供保證，由賣方負告知義務 購屋前，請屋主提出「房屋無輻射污染證明」，或請原能會授權之民間業者檢測。 凶宅 價值瑕疵 無提供保證，由賣方負告知義務 可藉由拜訪鄰居和向管區詢問得知 公用徵收 價值與效用瑕疵 有，房仲業者可由調閱之政府資料中查出 可向地政機關申請土地使用分區證明 有鄰損狀況 價值與效用瑕疵 無提供保證，由賣方負告知義務 可藉由實際屋況與鄰居口中得知 |
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| 發言人：陳老闆 |
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| 發言人：劉峻惠 |
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| 發言人：陳可駿 |
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| 發言人：天之驕子 |
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